Plusieurs situations peuvent être à la base d’un différend entre locataire et propriétaire. Malentendus, divergence de points de vue, état des lieux, impayés… Si vous êtes dans cette situation inconfortable, voici nos astuces pour désamorcer le litige locatifet l’appréhender de façon réfléchie, sans forcément passer par la case tribunal et huissier.
Quelles sont les sources de litiges locatifs et les types de recours envisageables ?
Les motifs des griefs entre locataire et propriétaire peuvent être très variés. Selon la Confédération générale du logement, les troubles de jouissance, les charges locatives et la non-restitution du dépôt de garantie demeurent dans le top 3 des sources de conflits locatifs. D’autres sources de conflits ont également été relevées : entretien du logement, loyers impayés, préavis… Mais dans tous les cas, ces trois pistes peuvent être suivies pour trouver une solution.
Litige entre propriétaire et locataire : l’étape de la médiation
Qu’importe le degré du problème, le premier recours qu’on vous conseille est celui de la discussion. Elle est certes facultative, mais préférable à une procédure judiciaire. N’est-il pas mieux de trouver un terrain d’entente ?
Pour réussir une procédure à l’amiable, contactez votre interlocuteur par tous les moyens possible. Vos pourparlers peuvent se faire par téléphone, par courrier électronique voire par lettre recommandée avec accusé de réception. L’idée est de garder une trace écrite de vos échanges au cas où vous ne parviendriez pas à un compromis.
Litige entre propriétaire et locataire : l’étape de conciliation
La conciliation est indiquée quand le contentieux porte sur un conflit de voisinage mêlant un locataire. Elle est obligatoire avant la saisine du tribunal, mais peut être contournée en cas d’urgence ou de motif légitime. Le demandeur doit alors avoir essayé au moins un des recours suivants. La conciliation menée par un conciliateur de justice ou par la Commission départementale de conciliation (CDC), dans le dessein d’un règlement à l’amiable. Le recours au conciliateur de justice est gratuit. Vous pouvez aussi avoir recours au médiateur de justice, tierce personne désignée par le juge ou à la commission de conciliation qui est obligatoire lorsque le conflit concerne les loyers.
Litige entre propriétaire et locataire : l’étape judiciaire
Les litiges locatifs sont du ressort du tribunal d’instance. Pour ce faire, le demandeur doit assigner son locataire ou son propriétaire devant le tribunal. À la suite de l’assignation, le défendeur sera convoqué et les deux parties seront entendues durant une audience au tribunal d’instance.
Si le propriétaire est demandeur, il pourra réclamer avec appui d’un huissier de justice le gel des comptes bancaires du locataire jusqu’au jugement. Si c’est le locataire, alors ce dernier pourra prétendre aux procédures d’aides au logement dispensées par la préfecture.
Litige entre propriétaire et locataire : quelles procédures exceptionnelles ?
Il existe deux instructions exceptionnelles en matière de contentieux locatif : l’injonction de faire et l’injonction de payer. L’injonction de faire est envisageable si le montant du litige est de plus de 7 600 euros. Cette procédure contraint le locataire à faire les travaux prévus par le bail ou la loi. L’injonction de payer, comme son nom l’indique, oblige le locataire à s’acquitter du montant du loyer ou des charges échues. Évidemment, le litige doit porter sur le refus de paiement de la part du locataire.
La procédure est la même pour l’injonction de payer et l’injonction de faire. Afin de l’enclencher, vous devez contacter le greffe du tribunal d’instance.
Quelles astuces pour éviter les litiges bailleur-locataire ?
Combien de fois avez-vous entendu que la communication est la base d’une relation ? Le couple propriétaire-locataire n’échappe pas à cela. La communication reste l’élément clé d’une location agréable. Pour prévenir les mésententes, ne gardez pas le silence, discutez, n’hésitez pas à prévenir en cas de problème ou à demander l’accord de votre propriétaire pour les travaux. Le bailleur lui aussi doit informer son locataire si nécessaire.
En plus de la communication, il faut également être vigilant à la signature du contrat de bail. Source fréquente d’opposition, il faut vraiment prendre le temps de lire le contenu pour éviter les mauvaises surprises. Sentez-vous à l’aise de poser des questions pour décrypter les clauses du contrat. Soyez attentif notamment :
- Au descriptif du logement ;
- À l’état des lieux d’entrée (que ce soit une location meublée ou nue) ;
- À l’inventaire des équipements ;
- Aux parties communes ;
- Aux charges locatives ;
- Aux diverses interdictions potentielles de la location (colocation, animal de compagnie…).
Pour mettre toutes les chances de votre côté, prenez aussi connaissance de la loi Alur ou loi Duflot II du 24 mars 2014 relative à l’accès au logement et à la réglementation des locations.
Comme on dit « prudence est mère de sûreté », levez toutes les ambiguïtés possibles avant d’entamer votre contrat de bail. C’est notre principal conseil pour vous préserver au mieux les bonnes relations entre propriétaire et locataire.
